Excessief lenen en de eigen woning

Helpdeskvraag

Een dga heeft in 2023 een stuk grond gekocht waarop hij zijn eigen woning wil bouwen. Vanuit de bv leent hij geld om de bouw te financieren. Zodra hij een factuur ontvangt, maakt hij geld over vanuit de bv. In 2024 is de bouw van de woning klaar en wordt hypothecaire zekerheid gevestigd.

Telt de lening voor de bouw van de eigen woning mee voor de drempel van excessief lenen?

Uitwerking

Drempel excessief lenen

1 januari 2023 is de Wet excessief lenen ingevoerd. Heeft de dga en/of zijn fiscaal partner op de peildatum 31 december 2022 een schuld van meer dan € 500.000 (in 2023 € 700.000) aan zijn bv, dan wordt het meerdere gezien als fictief regulier voordeel.

Een uitzondering is er voor leningen die zijn aangegaan voor de financiering van de eigen woning. Deze uitzondering geldt alleen als er een recht van hypotheek is verstrekt aan de vennootschap.

Eigen woning

Een eigenwoninglening is de lening voor de eigen woning, bijvoorbeeld om de woning aan te kopen, te verbetereVn of te onderhouden.

Onder voorwaarden mag een schuld voor een woning in aanbouw worden aangemerkt als eigenwoninglening. Eén van de voorwaarden is dat redelijkerwijs te verwachten is dat de belastingplichtige in een van de daaropvolgende drie jaren in de woning gaat wonen.

Verder moet de lening minimaal annuïtair of lineair wordt afgelost in een periode van maximaal 360 maanden. De lening moet dus worden opgenomen onder de inkomsten uit eigen woning in box 1.

Let wel: in dit kennisgroepstandpunt heeft de Belastingdienst een verruiming gegeven voor de ondernemerswoning.

Hypothecaire zekerheid

Om de eigenwoninglening uit te mogen zonderen van de drempel excessief lenen, is hypothecaire zekerheid vereist. Deze hypothecaire zekerheid moet op de peildatum gevestigd zijn. Een positieve/negatieve hypotheekverklaring voldoet niet. De hypotheekakte moet door de notaris worden gepasseerd.

Voor op 1 januari 2023 bestaande eigenwoningleningen hoeft geen zekerheid te worden gevestigd. Wordt er een eigenwoninglening overgesloten van de bank naar de eigen bv of wordt bijvoorbeeld een eigenwoninglening verhoogd ná 1 januari 2023, dan is wel hypothecaire zekerheid nodig voor de nieuw ontstane lening met de bv.

Vormen bouwdepot

In de bovengenoemde casus is het geleende geld niet in één keer nodig. Het geld kan er op twee manieren worden uitgehaald:

Lening in één keer verstrekken en het niet benutte deel op een aparte bankrekening van de bv zetten en uitkeren bij ontvangst van de facturen
Lening in delen verstrekken bij ontvangst van de facturen

Lening in één keer verstrekken

In dit geval wordt in één keer de lening verstrekt. De aflossing en rentebetaling vindt plaats over de totale lening. Het niet benutte deel kan op een aparte bankrekening van de bv worden gezet (bouwdepot). Zodra de dga een deelbetaling moet doen voor de woning, kan hij met overlegging van de factuur een geldbedrag opnemen uit het bouwdepot.

Normaal gesproken geldt voor een nieuwbouwdepot een tweejaarsregeling. Deze regeling houdt in dat de rente die de belastingplichtige betaalt over de lening tot maximaal twee jaar aftrekbaar is, zolang hij of zij het depot gebruikt voor de nieuwbouw. De ontvangen rente op het depot mag worden gesaldeerd met de betaalde rente op de lening.

Voor een bouwdepot bij de eigen bv gelden deze regels niet. De vordering in verband met het bouwdepot, wordt gezien als een terbeschikkingstelling. Zowel de lening voor het depot als de hoogte van het depot zelf en de daarbij behorende rente, wordt onder de terbeschikkingstellingsregeling opgenomen.

Wordt het geld gebruikt voor de eigenwoning, dan gaat de lening voor dat bedrag over naar de eigenwoningregeling.

Lening in delen verstrekken

Het alternatief is om de lening in delen te verstrekken. Zodra er een uitgave is gedaan, dient de dga de factuur in bij de bv en wordt de lening met het factuurbedrag verhoogd.

Voordeel van deze manier van geld verstrekken is dat de tbs-regeling niet van toepassing is voor de lening.

Nadeel is dat er steeds een nieuwe lening wordt verstrekt, waarbij voor de afzonderlijke leningsdelen steeds apart de aflossingsvoorwaarden gelden. Er moet dan een behoorlijke administratie worden gevoerd om alles bij te houden.

Conclusie

In deze casus is de dga te laat met het stellen van hypothecaire zekerheid. De lening voor de woning telt mee om te bepalen of zijn leningen van de bv boven de drempel excessief lenen komt.

Hij moet in de aangifte inkomstenbelasting 2023 fictieve reguliere inkomsten uit aanmerkelijk belang opnemen, als zijn lening bij zijn bv hoger is dan € 700.000.

Wordt in 2024 alsnog hypothecaire zekerheid verstrekt, dan wordt de heffing in 2023 niet teruggedraaid. Wel wordt de drempel voor de peildatum 31 december 2024 verlaagd met de eigenwoninglening. Dit kan tot gevolg hebben dat de wettelijke verlaging van de drempel met € 200.000 (€ 700.0000 -/- € 500.000), in dit geval geen heffing tot gevolg heeft.

Webinar excessief lenen, een vervolg

Ondanks dat de Wet excessief lenen vorig jaar is ingegaan, is de wetgeving op dit gebied nog niet uitgekristalliseerd. Wij krijgen nog veel vragen over dit onderwerp. In ons praktijkgericht webinar op 12 juni gaan we in op actuele ontwikkelingen en praktijkcasussen die we via de helpdesk hebben binnengekregen. Het is mogelijk om vooraf jouw eigen casus in te sturen. Er zijn nog enkele plaatsen beschikbaar.

Heb je een vraag over dit artikel of een fiscale (helpdesk)vraag?