Helpdeskvraag
Een klant erft een woning. Deze woning valt aanvankelijk in box 3. Vervolgens besluit de klant om zelf in de woning te gaan wonen, waardoor deze verhuist naar box 1. De klant wil de woning verbouwen en sluit hiervoor een lening af van €150.000. De vraag is: is de rente op deze lening aftrekbaar?
De eigenwoningreserve als spil in de fiscale beoordeling
Bij de verkoop van een eigen woning met overwaarde ontstaat een eigenwoningreserve (EWR), zoals geregeld in artikel 3.119aa Wet inkomstenbelasting 2001. Deze reserve beïnvloedt de maximale hoogte van de nieuwe eigenwoningschuld. De EWR wordt in drie situaties verminderd
- Bij verwerving van een nieuwe eigen woning (lid 2, onderdeel a)
- Voor zover de EWR is benut voor verlaging van de eigenwoningschuld van de partner (onderdeel b)
- Bij kosten voor verbetering of onderhoud van de woning (onderdeel c)
Onder ‘verwerving’ valt ook de overgang van een woning van box 3 naar box 1 (lid 4). Als er geen tegenprestatie is – zoals bij een erfenis – geldt de waarde in het economische verkeer op het moment van overgang als uitgangspunt.
Twee scenario’s: vóór of ná verhuizing verbouwen?
We leggen het uit met een praktijkvoorbeeld.
Casus: Sophie en Daan
Sophie en Daan verkopen hun huidige woning voor €450.000. De eigenwoningschuld op die woning bedraagt €350.000. Ze realiseren dus een overwaarde van €100.000, wat leidt tot een EWR van hetzelfde bedrag.
Enkele jaren eerder heeft Sophie de woning van haar tante geërfd. Deze woning is sindsdien verhuurd en valt in box 3. De woning heeft nu een waarde van €250.000. Voor de overname van het aandeel van een andere erfgenaam hebben ze destijds een lening van €175.000 afgesloten. Nu willen ze de woning verbouwen voor €150.000 en er zelf gaan wonen.
Scenario 1: Verbouwen vóór verhuizing (box 3-periode)
Sophie en Daan besluiten eerst te verbouwen. De verbouwing kost €150.000 en verhoogt de waarde van de woning naar €400.000. Pas daarna nemen ze de woning in gebruik als hoofdverblijf, waardoor deze verhuist naar box 1.
Omdat er geen aankoopprijs is, geldt de waarde in het economische verkeer als verwervingsprijs (art. 3.119aa lid 4). De bijleenregeling (art. 3.119a lid 2) beperkt de nieuwe eigenwoningschuld tot €300.000 (€400.000 – €100.000). Maar omdat ze voor de oude woning een hogere eigenwoning lening hadden, mag de eigenwoning schuld worden opgehoogd naar €325.000 (€150.000 verbouwing + €175.000 overname aandeel erfgenamen).
De EWR wordt dan verminderd met het verschil tussen de waarde en de nieuwe schuld: €400.000 – €325.000 = €75.000. Er resteert dan €25.000 aan EWR.
Voordeel: Door vóór de overgang te verbouwen, wordt de woning meer waard en ontstaat ruimte voor een hogere eigenwoningschuld. De verbouwingskosten verlagen indirect de EWR.
Scenario 2: Verbouwen ná verhuizing (box 1-periode)
In dit scenario gaan Sophie en Daan eerst in de woning wonen. De woning wordt dan direct aangemerkt als eigen woning (box 1), met een waarde van €250.000. De bijleenregeling beperkt de nieuwe eigenwoningschuld tot €150.000 (€250.000 – €100.000).
Omdat hun oude eigenwoningschuld hoger was (€350.000), mogen ze de schuld verhogen tot het laagste van:
- €175.000 (schulden aangegaan voor de woning), of
- €350.000 (oude eigenwoningschuld).
De nieuwe eigenwoningschuld wordt dus €175.000. De EWR wordt verminderd met €250.000 – €175.000 = €75.000. Er resteert dan een EWR van €25.000.
Vervolgens wordt gekeken of de verbouwing leidt tot een verhoging van de eigenwoningschuld. Dat is het geval voor zover de verbouwingskosten (€150.000) de resterende EWR overstijgen. In dit geval is de EWR €25.000, dus mag de schuld worden verhoogd met het €125.000. De totale eigenwoningschuld komt dan uit op €175.000 + €125.000 = €300.000.
Nadeel: De verbouwing telt pas mee ná de eerste berekening van de eigenwoningschuld. Hierdoor wordt de EWR minder efficiënt benut dan in het eerste scenario.
Samenvattend
| Aspect | Verbouwen vóór verhuizing (box 3) | Verbouwen ná verhuizing (box 1) |
| Waarde bij overgang | €400.000 | €250.000 |
| EWR | €100.000 → €25.000 | €100.000 → €25.000 |
| Totale eigenwoningschuld | €325.000 | €300.000 |
| Renteaftrek tijdens verbouwing | Niet mogelijk | Volledig aftrekbaar (mits lening kwalificeert) |
Voor Sophie en Daan blijkt het fiscaal voordeliger om de verbouwing uit te voeren vóór de overgang naar box 1. Dit levert een hogere waardering op, waardoor de bijleenregeling minder beperkend werkt. Toch is dit niet in alle gevallen zo. Bij aankoop van een duurdere woning maakt het moment van verbouwen minder uit. Daarnaast moet men rekening houden met het feit dat in de box 3-periode geen renteaftrek mogelijk is en dat de woning en schuld mogelijk tijdelijk in box 3 moeten worden opgegeven.
Conclusie
De rente op de verbouwingslening voor een geërfde woning kan aftrekbaar zijn, maar de hoogte van de aftrek hangt af van het moment waarop de verbouwing plaatsvindt. Als de verbouwing plaatsvindt voordat de woning verhuist van box 3 naar box 1, is de rente niet aftrekbaar tijdens de verbouwing. Maar als de verbouwing plaatsvindt nadat de woning is verhuisd naar box 1, is de rente volledig aftrekbaar, als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld.
Hulp nodig?
Het team Fiscaal helpt je graag!
