De fiscale behandeling van een lening voor verbouwing aan een woning

Helpdeskvraag

“Mijn klant Marja is in 2023 verhuisd. De woning die zij had, heeft zij verkocht voor €900.000 (inclusief verkoopkosten). De eigenwoningschuld was €650.000. Vervolgens heeft zij een nieuwe woning gekocht voor €1.000.000 (inclusief aankoopkosten). Voor deze lening is een lening van €950.000 afgesloten.

In 2025 wordt een verbouwing uitgevoerd aan de woning. De verbouwingskosten bedragen €125.000. Hoe is de fiscale behandeling van de lening?”

Uitwerking

De fiscale behandeling van de lening hangt af van de situatie op het moment van het aangaan van de lening. Waren er toen al plannen voor de verbouwing en is de lening daar al voor aangegaan? Is de lening op een verbouwingsdepot bij de bank gestort?

Situatie: betaling verbouwing vanuit eigen middelen –> lening blijft in box 3

In 2023 realiseert Marja een overwaarde op de woning van €250.000. Op grond van de bijleenregeling moet ze die overwaarde (eigenwoningreserve) gebruiken voor de aankoop van de woning. Voor de nieuwe lening bedraagt de maximale eigenwoninglening €750.000 (aankoopkosten -/- overwaarde). Ze heeft een lening van €950.000 afgesloten. Dit heeft tot gevolg dat de lening ter hoogte van een bedrag van €200.000 in box 3 valt.

In 2025 wordt de woning voor €125.000 verbouwd. De eigenwoningreserve neemt met dit bedrag af. Het maakt niet uit of je de kosten zelf betaalt of hiervoor een lening afsluit. De verbouwingskosten worden gefinancierd met eigen middelen. Volgens de Belastingdienst heeft de omstandigheid dat de verbouwingskosten worden gefinancierd met eigen middelen – gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning – geen gevolgen voor de fiscale kwalificatie van de schuld van €200.000 die in 2023 is aangegaan ter verwerving van de nieuwe eigen woning.

Deze schuld is namelijk niet aangegaan in verband met de verbetering of onderhoud van de nieuwe eigen woning, maar ter verwerving van de nieuwe eigen woning. Dit betekent dat er geen causaal verband bestaat tussen deze schuld en de verbouwing van de nieuwe eigen woning. De schuld van €200.000, die is aangegaan voor de aankoop van de nieuwe eigen woning en die vanaf het moment van vervreemding van de oude eigen woning een box 3-schuld is, verhuist op het moment dat de verbouwingskosten worden betaald met eigen middelen – gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning – dus niet terug naar box 1.

Situatie: verbouwingslening –> lening naar box 1

De uitwerking wordt anders als een deel van de lening van €950.000 in 2023 al was afgesloten voor de verbouwing in 2025. Het kennisgroepstandpunt van de Belastingdienst van 27 februari 2023 ziet namelijk op de situatie dat ten tijde van het ontstaan van de eigenwoningreserve nog niet de intentie bestond om te gaan verbouwen en hiervoor een schuld aan te gaan.

Gedurende de eerste zes maanden na het afsluiten van de lening, keurt de staatssecretaris goed dat de rente en kosten van de lening volledig aftrekbaar zijn, ongeacht of en in hoeverre daaruit betalingen zijn gedaan. Dit voorkomt bewijsrechtelijke problemen over het tijdstip van de aanwending van de lening.

Na het verstrijken van deze periode van zes maanden, wordt de lening alleen als eigenwoninglening behandeld nadat en voor zover daaruit betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. Dit betekent dat de renteaftrek in box 1 pas mogelijk is vanaf het moment waarop de verbouwingskosten betaald worden, mits schriftelijk bewezen. In dit geval zou dit betekenen dat de lening in box 3 ter hoogte van in 2025 gemaakte verbouwingskosten ad €125.000 van box 3 naar box 1 gaat.

Situatie: verbouwingsdepot –> lening in box 1

De situatie wordt weer anders als de lening ad €200.000 in een verbouwingsdepot wordt ondergebracht. Een verbouwingsdepot is een speciale rekening die wordt geopend bij de geldverstrekker wanneer een (ingrijpende) verbouwing wordt gefinancierd met geleend geld.

Bij een verbouwingsdepot wordt de betaalde en ontvangen rente na zes maanden tot gedurende twee jaren na het afsluiten van de lening als volgt behandeld. De eerste zes maanden hoeft de betaalde rente voor de aftrek niet te worden gesaldeerd met de ontvangen depotrente.

Na de eerste zes maanden is de rente niet meer volledig aftrekbaar. De aftrekbare rente wordt verminderd met de rente die wordt ontvangen op het depot. De betaalde rente drukt in zoverre niet. Uiteraard moet aan de overige vereisten van de eigenwoningregeling worden voldaan. Als binnen de termijn van twee jaren het verbouwingsdepot niet meer is bestemd voor betalingen voor de eigen woning, eindigt de goedkeuring op dat tijdstip.

Een restant van de lening behoort na de verbouwingsperiode of na twee jaar tot box 3. Let op: deze goedkeuring geldt alleen voor leningen voor een verbouwing. Voor leningen voor de aankoop van nieuwbouwwoningen geldt een andere regeling.

Dus…

Bij de fiscale behandeling van een lening voor een nieuwe woning en een daaropvolgende verbouwing zijn er verschillende scenario’s mogelijk. Als de verbouwingskosten uit eigen middelen worden betaald, blijft een deel van de lening in box 3. Als een deel van de lening al was afgesloten voor de verbouwing, kan dit deel naar box 1 verhuizen zodra de verbouwingskosten worden betaald. Bij gebruik van een verbouwingsdepot gelden specifieke regels voor de renteaftrek. Het is belangrijk om de intenties en timing van de lening goed te documenteren om fiscale voordelen te optimaliseren. En laat je informeren zodat de juiste keuze gemaakt wordt!