In Nederland is de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van btw. Toch kunnen verhuurder en huurder onder bepaalde voorwaarden gezamenlijk kiezen (opteren) voor btw-belaste verhuur. Deze keuze kan fiscaal voordelig zijn, vooral voor de verhuurder, die dan recht heeft op aftrek van voorbelasting bij investeringen zoals aankoop of verbouwing van het pand.
Voorwaarden voor btw-belaste verhuur
De belangrijkste voorwaarden om te kunnen opteren voor btw-belaste verhuur zijn:
- De 90%-eis. De huurder gebruikt het gehuurde voor ten minste 90% voor activiteiten waarvoor hij recht heeft op btw-aftrek, zoals btw-belaste activiteiten. In specifieke sectoren, zoals makelaardij of reisbureaus, geldt een verlaagde norm van 70%.
- Het gehuurde wordt niet als woning gebruikt.
- De verhuurder past niet de kleineondernemersregeling (KOR) toe.
- De keuze wordt schriftelijk vastgelegd in de huurovereenkomst. Bij het vastleggen van de keuze in de huurovereenkomst moet het gehuurde duidelijk zijn omschreven, inclusief de plaatselijke en kadastrale aanduiding en het boekjaar van de huurder. Daarnaast moet een verklaring van de huurder worden opgenomen dat deze voldoet aan de bovengenoemde 90%-eis.
Gevolgen niet voldoen aan 90%-eis
Als niet meer wordt voldaan aan de 90%-eis vervalt de optie btw-belaste verhuur. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder kiest voor toepassing van de KOR of gedeeltelijk vrijgestelde activiteiten gaat verrichten.
In dat geval heeft de verhuurder geen recht meer op btw-aftrek ten aanzien van kosten die toerekenbaar zijn aan de vrijgestelde huur. Dit is ook relevant voor de huurder, omdat in de huurovereenkomst veelal is geregeld dat dergelijke ‘btw-schade’ op hen wordt verhaald.
Goedkeuring Staatssecretaris bij niet (correct) opteren
De staatssecretaris van Financiën heeft in het vastgoedbesluit btw een goedkeuring gegeven voor situaties waarin partijen niet (correct) opteren voor btw-belaste verhuur, maar materieel wel voldoen aan de voorwaarden daarvoor en daar ook naar gehandeld hebben.
De Staatssecretaris van Financiën keurt goed dat de optie voor btw-belaste verhuur aanvangt op de datum die partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken, mits:
- Gedurende de hele periode tussen de afgesproken datum en het wijzigen van de schriftelijke huurovereenkomst is voldaan aan de 90%-eis (of de 70%-eis indien van toepassing); en
- Partijen hebben gedurende deze periode gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor belaste verhuur. Dat wil zeggen dat de verhuurder per factuur btw in rekening heeft gebracht aan de huurder en deze heeft afgedragen aan de Belastingdienst.
Formele gebreken aan de huurovereenkomst ten aanzien van de optie belaste verhuur moeten volgens het besluit binnen een redelijke termijn na ontdekking worden hersteld.
Bovenstaande goedkeuring biedt de mogelijkheid om formele gebreken ten aanzien van het opteren voor belaste verhuur met terugwerkende kracht te herstellen.
Als partijen niet (rechtsgeldig) hebben geopteerd voor btw-belaste verhuur en ook niet hebben gehandeld alsof zij dat wel hadden gedaan, is de terugwerkende kracht van het schriftelijk opteren voor belaste verhuur maximaal drie maanden.
Wij raden aan om te controleren of klanten die huren of verhuren daadwerkelijk een schriftelijke overeenkomst hebben gesloten en dat klanten die willen opteren voor btw-belaste verhuur dit correct in de overeenkomst hebben opgenomen. Herstel eventuele formele gebreken indien je deze ontdekt.
Neem in geval van vragen contact op met één van onze teamleden.
