Vraag
Er zijn veel MKB-bedrijven die worden geëxploiteerd vanuit een ruimte die bedrijfsmatig wordt gehuurd ten behoeve van de uitoefening van het beroep of bedrijf. Dit betekent dat het ook regelmatig voorkomt dat er onduidelijkheid ontstaat over de rechten en plichten van de huurder, maar ook van die van de verhuurder. Kan een verhuurder de huur van een bedrijfsruimte zo maar opzeggen?
Antwoord
Er is allereerst een belangrijk juridisch verschil in de soort bedrijfsruimte die gehuurd kan worden. Middenstandsbedrijfsruimten zijn winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. De ruimte moet een voor publiek toegankelijk lokaal zijn waar de directe levering van goederen of diensten plaatsvindt. Panden die niet aan dit criterium voldoen zijn overige bedrijfsruimten. Voorbeelden hiervan zijn kantoren en garageboxen. Daar wordt hier nu niet verder op in gegaan.
De huurder van een middenstandsbedrijfsruimte geniet extra huurbescherming. Reden hiervan is dat ondernemers voor de uitoefening van hun bedrijf aan plaats of omgeving zijn gebonden. Verlies van het huurrecht betekent vaak schade voor het bedrijf. De eerste 5 jaar kan de verhuurder de huur niet eenzijdig opzeggen. Als huurder kunt u dat wel, met een opzegtermijn van 12 maanden. De minimale huurperiode en opzegvoorwaarden zijn wettelijk vastgelegd. De overige rechten en plichten als huurder staan in uw huurovereenkomst.
Huurperiode
Een middenstandsbedrijfsruimte wordt normaal gesproken verhuurd voor een periode van 10 jaar. In de huurovereenkomst is deze opgedeeld in 2 termijnen van 5 jaar. Zegt één van de partijen de overeenkomst na 5 jaar niet op? Dan wordt de overeenkomst automatisch met nog eens 5 jaar verlengd. Wordt de overeenkomst door één van de partijen na 10 jaar niet opgezegd? Dan gaat deze over in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Tenzij dit anders in de huurovereenkomst is vastgelegd. Dit systeem van 5 + 5 jaar is de standaard. Een termijn van 2 jaar of korter afspreken kan ook. Net als een overeenkomst voor bepaalde tijd van 5 jaar of langer.
Opzeggen gedurende de eerste periode van 5 jaar
Na 5 jaar moet de overeenkomst automatisch met 5 jaar worden verlengd. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen toch opzeggen na de eerste 5 jaar. Dat moet 12 maanden voor het einde van de looptijd, per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als de huurder hier gebruik van maakt, dan eindigt de huurovereenkomst altijd. Beëindiging van de huurovereenkomst vóór het einde van de eerste 5 jaar is niet mogelijk, tenzij huurder en verhuurder dit met elkaar overeenkomen.
Opzeggen door de verhuurder
Is de verhuurder van plan de huurovereenkomst na 5 jaar op te zeggen? Dan is deze verplicht een opzeggingsbrief te sturen met daarin de reden van opzegging. De reden moet duidelijk omschreven zijn. Is dit niet het geval? Dan hoeft de opzegging niet te gelden. Gaat de huurder akkoord met de opzegging? Dan eindigt de huur na het verstrijken van de lopende periode. Gaat de huurder niet akkoord? Dan moet de verhuurder naar de kantonrechter met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst blijft bestaan totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
Beëindiging door de kantonrechter
Als de huurder het niet eens is met de opzegging door de verhuurder, dan moet de verhuurder de kantonrechter verzoeken om de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de eerste 5 jaar. De kantonrechter kan dit verzoek slechts in twee situaties toewijzen, maar hoeft dit niet te doen:
- De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen
- De verhuurder kan aannemelijk maken hij, zijn echtgenoot of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben
In deze gevallen kan het voorkomen dat de verhuurder zelf een deel van de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen. In alle andere gevallen wijst de kantonrechter het verzoek af. De huurovereenkomst loopt na een afwijzing door voor een periode van 5 jaar. Alleen de kantonrechter kan de ontbinding van de huurovereenkomst dus uitspreken als de huurder het er niet mee eens is.
Opzeggen na 5 + 5 jaar
Na het aflopen van de tweede periode – na 10 jaar dus – is de termijnbescherming uitgewerkt. De verhuurder heeft dan meer mogelijkheden om op te zeggen. Zowel de huurder als de verhuurder kan de huur opzeggen. Hiervoor gelden dezelfde eisen als bij opzegging aan het eind van de eerste 5 jaar. Is de huurder het niet eens met de huuropzegging? Dan kan hij wederom naar de kantonrechter. In een aantal gevallen moet de kantonrechter het verzoek van de verhuurder toewijzen:
- De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen
- De verhuurder kan aannemelijk maken hij, zijn echtgenoot of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben
- De verhuurder (bijvoorbeeld gemeente) wil een bestemming realiseren volgens een geldend bestemmingsplan op het bedrijfspand
- De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst (zolang dit geen wijziging van de huurprijs betreft)
Dringend eigen gebruik
Verhuurders geven in hun opzeggingsbrieven vaak aan dat ze het pand dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Ze moeten dit echter altijd kunnen aantonen. Een verhuurder kan op grond van de huurwet namelijk niet zomaar huurovereenkomsten opzeggen.
Tips
Lees de huurovereenkomst goed door voordat deze wordt ondertekend en schakel juridische bijstand in om de overeenkomst te laten toetsen. Bedenk ruim op tijd of er een wens bestaat om de huurovereenkomst te verlengen. Als er sprake is van een opzegging van de huurovereenkomst, dan kan het verstandig zijn om een jurist in te schakelen om te beoordelen wat de juridische positie is.
